Pricacy e condominio

In data odierna, in presenza del prof. Francesco Pizzetti,
presidente, del dott. Giuseppe Chiaravalloti, vice presidente, del
dott. Giuseppe Fortunato e del dott. Mauro Paissan, componenti, e del
dott. Giovanni Buttarelli, segretario generale;
Visto il Codice in materia di protezione dei dati personali
(decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196);
Vista la documentazione in atti ed esaminate le osservazioni
pervenute a seguito della consultazione pubblica indetta l’8 febbraio
2006;
Viste le osservazioni formulate dal segretario generale ai sensi
dell’art. 15 del regolamento del Garante n. 1/2000;
Relatore il dott. Giuseppe Fortunato;
Premesso:
1. Il trattamento di dati personali nell’ambito dell’amministrazione
di condomini.
Sono pervenuti a questa Autorita’ diversi quesiti e segnalazioni concernenti le operazioni di trattamento di dati personali effettuate
nell’ambito delle attivita’ connesse all’amministrazione dei condomini: presentando profili comuni – con specifico riguardo alla
circolazione di informazioni personali per la gestione della proprieta’ comune, riferite ai singoli partecipanti al condominio (di
seguito, «partecipanti»), o concernenti l’intera amministrazione condominiale – le medesime sono suscettibili di trattazione unitaria
con il presente provvedimento nel quale si e’ altresi’ tenuto conto delle comunicazioni (settantacinque, comprendenti anche richieste di
chiarimenti, quesiti e osservazioni) pervenute all’Autorita’ da privati e da associazioni di categoria a seguito della consultazione
pubblica indetta l’8 febbraio 2006. I profili prevalentemente presi in considerazione nelle comunicazioni inviate (in larga parte gia’ presenti nelle segnalazioni e nei quesiti presentati all’Autorita) riguardano:
la questione della titolarita’ del trattamento nell’ambito della
gestione condominiale;
la tipologia dei dati trattati, tra i quali vengono indicati:
1) i dati inerenti il condominio complessivamente inteso quale
ente di gestione;
2) i dati personali riferiti ai singoli partecipanti al
condominio, nei limiti delle informazioni personali raccolte ed
utilizzate per le finalita’ riconducibili alla disciplina
civilistica;
3) il trattamento dei dati relativi a soggetti diversi dai
partecipanti al condominio;
la circolazione, in varie forme, di dati relativi alla
gestione condominiale;
le problematiche afferenti alle misure di sicurezza;
il trattamento di dati personali, sensibili e giudiziari.
Tenendo conto delle osservazioni pervenute nel corso della consultazione pubblica e delle segnalazioni presentate all’Autorita’,
ferma restando l’applicabilita’ delle regole di diritto comune (in particolare degli articoli 1117 e ss. c.c.), il Garante, ai sensi
dell’art. 154, comma 1, lettera c), del Codice, al fine di rendere conformi alle disposizioni vigenti in materia di protezione dei dati
personali i trattamenti effettuati nell’ambito dell’amministrazione dei condomini, prescrive ai titolari del trattamento l’adozione delle
misure di seguito specificamente indicate.
2. Tipologia di informazioni oggetto di trattamento nell’ambito
dell’attivita’ di amministrazione del condominio e principi di
pertinenza e non eccedenza.
Affinche’ il trattamento di dati personali effettuato nell’ambito dell’attivita’ di amministrazione del condominio si svolga
nell’osservanza del principio di liceita’ (previsto all’art. 11 del Codice), in termini generali, possono formare oggetto di trattamento
da parte della compagine condominiale unitariamente considerata – di regola con l’ausilio dell’amministratore di condominio
(nell’eventuale veste di responsabile del trattamento ai sensi degli articoli 4, comma 1, lettera g), e 29 del Codice) – le sole
informazioni personali pertinenti e necessarie rispetto allo svolgimento delle attivita’ di gestione ed amministrazione delle
parti comuni ed idonee a determinare, secondo le regole del codice civile (articoli 1117 ss. c.c.), le posizioni di dare ed avere dei
singoli partecipanti (siano essi proprietari o usufruttuari: cfr. art. 67 disp. att. c.c.).
2.1. Le informazioni trattate possono riguardare non solo tutta la compagine condominiale unitariamente considerata (ad esempio, i dati relativi a consumi collettivi del condominio), ma possono altresi’ riferirsi a ciascun partecipante, individualmente considerato, in
quanto necessarie ai fini dell’amministrazione comune: queste ultime consistono, ad esempio, nei dati anagrafici e negli indirizzi dei
partecipanti, elementi la cui reciproca conoscenza puo’ risultare indispensabile per consentire la regolare convocazione dell’assemblea (alla luce delle disposizioni contenute nell’art. 66 disp. att. c.c.), nonche’ per verificare la validita’ delle deliberazioni dalla
stessa adottate (ad esempio, ai fini dell’impugnazione ex art. 1137 c.c.). Del pari, possono formare oggetto di trattamento anche le
quote millesimali attribuite a ciascuno dei condomini e i dati personali necessari a commisurarle o, comunque, rilevanti per la
determinazione di oneri nell’ambito condominiale (art. 68 disp. att. c.c. e art. 1123 c.c.); dalle quote millesimali e’ dato altresi’
ricavare il quorum per la regolare costituzione dell’assemblea (quorum costitutivo) e per la validita’ delle deliberazioni adottate
(quorum deliberativo), secondo quanto disposto dall’art. 1136 c.c. Le informazioni personali appena menzionate, riferibili a ciascun
partecipante, possono essere trattate per la finalita’ di gestione ed amministrazione del condominio, a seconda dei casi, ai sensi
dell’art. 24, comma 1, lettere a), b) o c) del Codice.
2.2. Anche per esercitare i controlli in ordine all’esattezza dell’importo dovuto a titolo di contributo per la manutenzione delle
parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni, ciascun  partecipante puo’ essere informato in ordine all’ammontare della
somma dovuta dagli altri; in ragione delle regole sul mandato, che (per costante giurisprudenza) trovano applicazione per regolare il
rapporto tra i partecipanti e l’amministratore, questi informa i singoli partecipanti degli eventuali inadempimenti, sia nelle usuali
forme del rendiconto annuale (art. 1130 c.c.), come pure, in ogni tempo, a seguito dell’esercizio del potere di vigilanza e controllo
spettante a ciascun partecipante al condominio sull’attivita’ di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni (cfr. Cass.,
26 agosto 1998, n. 8460; Cass., 29 novembre 2001, n. 15159; v. altresi’, Provv. Garante 16 luglio 2003).
Tali informazioni potranno essere trattate dai partecipanti,perseguendo gli stessi nell’esercizio della facolta’ menzionata un
legittimo interesse non sopravanzato da quello degli interessati cui si riferiscono i dati, ai sensi dell’art. 24, comma 1, lettera g),del Codice. Ricorrendone i presupposti, i dati sopra citati possono altresi’ essere trattati in base all’art. 24, comma 1, lettera f),
del Codice.
2.3. Solo in presenza del consenso dell’interessato (salva l’eventuale pubblicita’ gia’ attribuita a tali informazioni grazie
alla loro indicazione in elenchi pubblici), invece, possono essere trattate, in quanto non eccedenti rispetto alla finalita’ di
amministrazione della cosa comune, le informazioni relative alle utenze telefoniche intestate ai singoli partecipanti: il loro
utilizzo, infatti, puo’ agevolare, specie in relazione a casi particolari di necessita’ ed urgenza (ad esempio al fine di prevenire
o limitare eventuali danni a parti individuali o comuni dell’immobile), i contatti tra i partecipanti come pure lo
svolgimento delle incombenze rimesse all’amministratore del condominio (cfr. Provv. 19 maggio 2000, in Boll. n. 13/2000, p. 7,
doc. web n. 42268).                                                                                                                                                                                                              2.4. Possono altresi’ formare oggetto di trattamento nell’ambitodelle menzionate finalita’ di amministrazione del condominio, dati
personali di natura sensibile o dati giudiziari, nella misura indispensabile al perseguimento delle medesime finalita’.
Tale ipotesi puo’ ricorrere, ad esempio, in relazione al trattamento di dati di natura sensibile e giudiziaria del personale
alle dipendenze del condominio in ordine al quale, salvo l’obbligo di rendere l’informativa ai sensi dell’art. 13 del Codice, trovano
applicazione lo speciale presupposto di cui all’art. 26, comma 4, lettera d), del Codice (obblighi del datore di lavoro) e le
autorizzazioni generali del Garante nn. 1 e 7 del 2005 (relative al trattamento dei dati sensibili nei rapporti di lavoro e ai dati
giudiziari).
Ulteriori ipotesi di trattamento di dati sensibili nell’ambito dell’amministrazione condominiale possono comunque configurarsi: si
pensi al trattamento di dati sanitari effettuato in relazione a danni alle persone, anche diverse dai condomini, e ai trattamenti di dati
sanitari di uno o piu’ partecipanti connessi all’adozione di una delibera assembleare avente ad oggetto l’abbattimento delle c.d.
«barriere architettoniche».3. Comunicazione e diffusione di dati relativi ai partecipanti.
3.1. Salva la presenza di una causa giustificatrice (quale il consenso dell’interessato o uno degli altri presupposti previsti
all’art. 24 del Codice), e’ illecita la comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai partecipanti: cio’ potrebbe avvenire, ad
esempio, mettendo a disposizione di terzi dati personali riportati nei prospetti contabili o dei verbali assembleari o, ancora,
consentendo la presenza in assemblea – il cui svolgimento e’ suscettibile di videoregistrazione in presenza del consenso informato
dei partecipanti – di soggetti non legittimati a parteciparvi. Possono comunque partecipare all’assemblea soggetti terzi (ad
esempio, tecnici o consulenti) per trattare i punti all’ordine del giorno per i quali i partecipanti ne ritengano necessaria la presenza
(cfr. Provv. 19 maggio 2000, cit.); con l’assenso dei partecipanti o sussistendo le condizioni previste da specifiche disposizioni
normative (quale ad esempio l’art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani) potra’
partecipare all’assemblea il conduttore di un immobile del condominio.
3.2. Integra un trattamento illecito (anche in violazione del principio di proporzionalita) la diffusione di dati personali
effettuata mediante l’affissione di avvisi di mora (o, comunque, di sollecitazioni di pagamento) in spazi condominali accessibili al
pubblico, potendo tali informazioni venire a conoscenza di una serie indeterminata di soggetti, nell’intervallo di tempo in cui l’avviso
risulta visibile. L’esposizione di dette informazioni in tali luoghi puo’ contenere solo avvisi di carattere generale utili ad una piu’
efficace comunicazione di eventi di interesse comune (ad esempio, inerenti allo svolgimento dell’assemblea condominiale o relative a
comunicazioni urgenti: si pensi ad anomalie nel funzionamento degli impianti), rimettendo a forme di comunicazione individualizzata, o
alla discussione in assemblea, la trattazione di affari che importi il trattamento di dati personali riferiti a condomini individuati
specificatamente (Provv. 12 dicembre 2001, in Boll. n. 23/2001, p. 7, doc. web n. 1082529).
3.3. Per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali devono essere adottate, se del caso anche a cura
dell’amministratore del condominio, idonee misure di sicurezza di cui agli articoli 31 ss. del Codice.
4. Diritto d’accesso e informazioni relative alla complessiva gestione condominiale da parte dei partecipanti.
4.1. Ove si intenda esercitare il diritto d’accesso (e gli altri diritti previsti dall’art. 7 del Codice, avvalendosi eventualmente
della particolare modalita’ di tutela prevista dagli articoli 145 del Codice) in relazione ai dati riferibili direttamente all’intera
compagine condominiale (si pensi alle informazioni connesse ai contratti stipulati nell’interesse del condominio, quali ad esempio
quelli relativi alla fornitura di beni e alla somministrazione di servizi, o in ordine ai dati sul consumo e sugli importi di utenze
complessivamente intestate al condominio: cfr. Provv. 13 dicembre  2004), tale facolta’ compete al rappresentante della compagine
condominiale, di regola l’amministratore.
4.2. Come detto al punto 2, resta impregiudicata la circolazione  tra i partecipanti, in conformita’ alla disciplina civilistica (ed in
particolare grazie alle regole che, rispetto all’attivita’ gestoria dell’amministratore, presiedono all’esatta esecuzione del suo
incarico secondo le attribuzioni contenute nell’art. 1130 c.c., con particolare riguardo all’obbligo di rendiconto) delle informazioni
direttamente riferibili direttamente alla gestione condominiale (e concernenti tutti i partecipanti complessivamente considerati), come
pure la loro eventuale conoscibilita’, sussistendone i presupposti, in base ad altre norme presenti nell’ordinamento.
5. Diritto d’accesso e informazioni personali riferite ai partecipanti.
Rispetto alle informazioni personali relative al singolo partecipante, anche se oggetto di trattamento per finalita’ di
gestione della cosa comune, resta salvo il diritto del medesimo di accedere ai dati che lo riguardano nelle forme previste dagli
articoli 7 e ss. del Codice. Tale diritto puo’ essere esercitato nei confronti del condominio (inteso come la collettivita’ dei
partecipanti), anche presentando la relativa istanza all’amministratore.
Il diritto d’accesso (e i restanti diritti individuati dal menzionato art. 7) non e’ riconosciuto al partecipante in ordine ai
dati personali riferibili agli altri condomini singolarmente intesi o  all’intera compagine condominiale (la cui conoscibilita’ e’
assicurata nei limiti e con le modalita’ sopra indicate al punto 2 del presente provvedimento).
6. Ambiti esclusi.
Sono estranei all’ambito di applicazione della disciplina di protezione dei dati comportamenti e forme di comunicazione,
riconducibili all’alveo delle relazioni di vicinato, posti in essere per finalita’ esclusivamente personali (art. 5, comma 3, del Codice).
Resta salva la facolta’ degli interessati di ricorrere all’autorita’ giudiziaria ordinaria per i profili di rispettiva
competenza, in particolare per conseguire il risarcimento del danno eventualmente subito (art. 15 del Codice) o allorche’ i comportamenti siano suscettibili di integrare fattispecie di reato (quali, ad esempio, l’interferenza illecita nella vita privata, di cui all’art.
615-bis c.p.). Tutto cio’ premesso, il Garante: prescrive, ai sensi dell’art. 154, comma 1, lettera c), del Codice,
ai soggetti titolari di un trattamento di dati personali nell’ambito dell’attivita’ di amministrazione dei condomini di adottare, nei
termini di cui in motivazione, le misure necessarie indicate nel presente provvedimento al fine di rendere il trattamento conforme
alle disposizioni vigenti, avuto particolare riguardo; all’individuazione dei dati pertinenti e non eccedenti,
nell’amministrazione condominiale, alle condizioni individuate al punto 2, e consistenti nei dati personali, ivi compresi i dati
sensibili e giudiziari, necessari all’attivita’ di gestione ed amministrazione delle parti comuni ed idonee a determinare le
posizioni di dare ed avere dei singoli partecipanti, con particolare riguardo a:
dati anagrafici e indirizzi dei partecipanti;
quote millesimali attribuite a ciascuno dei condomini e dati
personali necessari a commisurarle;
dati personali relativi agli inadempimenti dei singoli
condomini;
dati relativi al numero di utenza telefonica del singolo
partecipante;
alle modalita’ di comunicazione dei dati personali dei
partecipanti, come indicate al punto 3, con particolare riguardo
alla:
comunicazione dei dati riportati nei prospetti contabili o nei
verbali assembleari o, ammettendo in assemblea soggetti non
legittimati a parteciparvi;
diffusione di dati personali effettuata mediante l’affissione
di avvisi di mora (o, comunque, di sollecitazioni di pagamento) in
spazi condominali accessibili al pubblico;
individua, ai sensi dell’art. 24, comma 1, lettera g), del Codice,  nei termini di cui in motivazione al punto 2.2., i casi nei quali il
trattamento dei dati personali nell’ambito dell’amministrazione di condomini puo’ essere effettuato presso i condomini nei limiti e alle
condizioni ivi indicate, al fine di perseguire i menzionati legittimi interessi e senza richiedere il consenso degli interessati;
dispone infine che il presente provvedimento sia pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
Roma, 18 maggio 2006
Il presidente
Pizzetti

Il relatore
Fortunato

Il segretario generale
Buttarelli

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